呼籲弱勢保障占比提升至 50%、房租免稅額提升，社住盟提多項《住宅法》修正
撰文／社會住宅推動聯盟提供，Right Plus 編整
行政院會於近日核議通過《住宅法》第 23 條修正草案，透過提升「租金收入免稅額」（每屋每月租金收入免稅額度，由原來的新臺幣 10000 元，調高為 15000 元）增進民間住宅參與「社會住宅包租代管」的誘因。
但《住宅法》自 2011 年立法，2016 年第一次修法，至今經歷數年實務運作與反饋，除了包租代管，尚有其它議題亟需改進。因此 4/16（五）社會住宅推動聯盟邀請立法委員江永昌、吳玉琴、邱顯智與張其祿共同召開記者會，要求內政部正面回應，並將此次民間版修法建議納入修法。
以下為民間版《住宅法》修法欲解決課題與改進建議：
1. 弱勢優先：不得因特定職業、保留戶，壓縮弱勢保障比率
針對內政部曾公開表示，中央及各地方政府興辦的社會住宅，實際提供弱勢保障比率已達 43%。我們建議社會住宅（含包租代管），保障經濟或社會弱勢者的占比應調升至 50%，進一步強化弱勢優先原則。
此外，《住宅法》第 4 條載明「提供至少 30% 以上比率出租予經濟或社會弱勢者、提供一定比率予外縣市就學就業者」，但實際上各地方政府多未落實。除了臺北市，其他縣市均未另提供保障比率，反倒還自行設定「當地區里保留戶」占比。
針對特定職業，內政部甚至提出「警消社會住宅專案」── 於去年 12 月動土興建「新北市中和區警消社會住宅」，且針對未來新完工的社會住宅，都將保留 5% 戶數優先供基層警消承租。
前述作法不僅對一般民眾不公，更嚴重壓縮從外地至都會就學、就業者租用社會住宅的機會。基於居住平等精神，除了既有條文第 4 條，建議應明訂不得以職業、設籍地等差異，設定特定的社會住宅出租比率。
2. 所得較低租金越高？應訂定一致的租金定價
目前各地方社會住宅租金計價方式各有不同，產生「一國多制」現象；此外，且當前社會住宅租金呈現明顯的「垂直不公」現象 ── 所得較低者，租金負擔率（租金／家庭收入）越高。
社會住宅理應優先保障的群體，卻往往「看得到、租不起」，明顯不符合社會住宅的「可負擔」精神。
為因應下一階段社會住宅興建（110-113 年），改進租金計價亂象，回歸可負擔精神，我們建議應由中央政府訂定全國一致的社會住宅租金定價基準。
3. 稅賦減免調整：降低成本、租金，協助弱勢者安居
稅賦減免的正當性，是因為能夠補貼弱勢，而不同的補貼模式效益不同。例如，1.「社會住宅」是政府持續持有、最穩定、效率最高的住宅補貼方案，稅賦減免也應該最優；2.「包租代管」是補當前社宅存量不足，協助「租不起」（經濟能力不足）且「租不到」（租屋遭歧視）的群體；3.「租金補貼」則僅就「租不起」提供協助。
此外，社會住宅本身即是政府提供的公共財（服務），課稅不具正當性。然而，目前出錢興辦社會住宅的地方政府，卻同時要繳納住宅所課徵的「地價稅、房屋稅」。而目前所有社會住宅均將此房產稅負認列為「興辦成本」，因此會反映到「房租」上，讓租金變高。
以臺北市為例，其預估興辦 46 處社會住宅總成本為 1633 億，而其中房屋稅與地價稅共 424 億，約佔總成本的 1/4。如今法規亦僅授權地方政府可減免社宅前 10 年的房產稅負，而在那之後的數十年，稅負成本將使租金定價大幅墊高，使租用社宅的民眾難以負擔。
且目前中央授權地方政府自決「社會住宅房產稅賦減免」，造成「一國多制」的混亂現象。考量下一階段社會住宅興建將由國家住宅及都市更新中心興辦，恐出現「中央興辦、地方收稅」的不合理現象。
因此，我們建議不僅應免除社會住宅房產稅負，減少興辦成本，進而降低租金；且「租稅免除」應由中央統一規範。
而就「包租代管」的房東稅賦而言，由於包租代管增加了委託業者經費、屋主修繕補助，單位成本遠高於租金補貼。那為何還要用更高的成本做「包租代管」？
它的正當性與必要性應建立於「能否強化（第 3 種補貼模式）租金補貼的不足」── 也就是，面對租屋市場的歧視，包租代管應更能協助「租不起且租不到」的弱勢者獲得安居租所。
但是實際上，包租代管當前的媒合進度緩慢。因此，為鼓勵屋主加入包租代管計畫、並優先提供弱勢租住，建議僅就租予弱勢戶提高優惠── 「租金收入免稅額」提高至每屋每月 20000 元；若承租對象不是《住宅法》第 4 條明定的經濟或社會弱勢者，則免稅額度不得超高 10000 元
4. 落實居住調查、擺脫戶籍箝制、規畫輔導改善
《住宅法》第 40 條載明縣市主管機關應清查「不符基本居住水準家戶」的居住狀況，並訂定輔導改善計畫。然而，由於中央未對調查對象及方式做規範，更沒有考慮地方政府執行量能，本條文自 2011 年施行至今，從未依法辦理執行。
現行中央訂定之基本居住水準甚低，因此就實務上來看，會住在這些未達基本水準住房裡的人，多半屬於弱勢群體，且有一定比例的住房屬於非法建物。而若以「住宅」為單位，以戶籍登記、地政登記資料作為分析基礎，根本無法實際掌握最需要幫助的對象，以及他們的真實居住狀況。（參考：【制度傷人 1】全球奇景「回家投票」，與認籍不認人的社會安全網）
因此，基於對象優先性及執行考量，民間團體建議：
- 以《住宅法》第 4 條中的經濟、社會弱勢為政策對象，進行居住狀況調查。
- 由內政部、衛福主管機關合作訂定調查對象與調查方式。
- 結合既有住宅補貼、社會住宅政策，依據程度與急迫性，提出改善計畫。
5. 民間興辦需融資、住宅安全需評估、住宅空置資料需掌握
（1）修法助民間取得融資，一起興辦社會住宅
以國外經驗而言，民間積極協助興辦社會住宅至關重要，然而，臺灣迄今卻還沒有任何民間興辦社宅的案例，關鍵在於融資取得不易。對於民間興辦社會住宅，政府應修法適用政府直接興辦社會住宅的融資條件，並協助民間單位提供擔保。
（2）提升住宅性能評估
臺灣地震、火災等天然及人為災害頻繁，但自《住宅法》實施以來，進行「住宅性能評估」的住宅極為稀少。
我們建議，針對既有住宅，維持鼓勵性質繼續實施住宅性能評估，但針對新建的集合住宅，應強制辦理住宅性能評估，以落實居住品質與安全。
（3）強化住宅資訊搜集與數據分析
近年來，空屋囤積議題備受關注，但資訊仍十分缺乏，應將「住宅空置狀況」納入搜集分析項目；且政府對租屋市場掌握程度低落，應積極建立市場規模、需求、租金價格的資料庫。
此外，政府近年對住宅補貼投注大量資源，應將其補貼效益，例如社經弱勢居住狀況、需求、成效等，列為搜集分析的項目。
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首圖／社住盟提供
