呼籲弱勢保障占比提升至 50%、房租免稅額提升,社住盟提多項《住宅法》修正

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撰文/社會住宅推動聯盟提供,Right Plus 編整

行政院會於近日核議通過《住宅法第 23 條修正草案,透過提升「租金收入免稅額」(每屋每月租金收入免稅額度,由原來的新臺幣 10000 元,調高為 15000 元)增進民間住宅參與「社會住宅包租代管」的誘因。

但《住宅法》自 2011 年立法,2016 年第一次修法,至今經歷數年實務運作與反饋,除了包租代管,尚有其它議題亟需改進。因此 4/16(五)社會住宅推動聯盟邀請立法委員江永昌、吳玉琴、邱顯智與張其祿共同召開記者會,要求內政部正面回應,並將此次民間版修法建議納入修法。

圖/住盟提供

以下為民間版《住宅法》修法欲解決課題與改進建議:

1. 弱勢優先:不得因特定職業、保留戶,壓縮弱勢保障比率

針對內政部曾公開表示,中央及各地方政府興辦的社會住宅,實際提供弱勢保障比率已達 43%。我們建議社會住宅(含包租代管),保障經濟或社會弱勢者的占比應調升至 50%,進一步強化弱勢優先原則。

此外,《住宅法》第 4 條載明「提供至少 30% 以上比率出租予經濟或社會弱勢者、提供一定比率予外縣市就學就業者」,但實際上各地方政府多未落實。除了臺北市,其他縣市均未另提供保障比率,反倒還自行設定「當地區里保留戶」占比。

針對特定職業,內政部甚至提出「警消社會住宅專案」── 於去年 12 月動土興建「新北市中和區警消社會住宅」,且針對未來新完工的社會住宅,都將保留 5% 戶數優先供基層警消承租。

前述作法不僅對一般民眾不公,更嚴重壓縮從外地至都會就學、就業者租用社會住宅的機會。基於居住平等精神,除了既有條文第 4 條,建議應明訂不得以職業、設籍地等差異,設定特定的社會住宅出租比率

示意圖/by Ivars Krutainis on Unsplash

2. 所得較低租金越高?而訂定一致的租金定價

目前各地方社會住宅租金計價方式各有不同,產生「一國多制」現象;此外,且當前社會住宅租金呈現明顯的「垂直不公」現象 ── 所得較低者,租金負擔率(租金/家庭收入)越高

社會住宅理應優先保障的群體,卻往往「看得到、租不起」,明顯不符合社會住宅的「可負擔」精神

為因應下一階段社會住宅興建(110-113 年),改進租金計價亂象,回歸可負擔精神,我們建議應由中央政府訂定全國一致的社會住宅租金定價基準

3. 稅賦減免調整:降低成本、租金,協助弱勢者安居

稅賦減免的正當性,是因為能夠補貼弱勢,而不同的補貼模式效益不同。例如,1.「社會住宅」是政府持續持有、最穩定、效率最高的住宅補貼方案,稅賦減免也應該最優;2.「包租代管」是補當前社宅存量不足,協助「租不起」(經濟能力不足)且「租不到」(租屋遭歧視)的群體;3.「租金補貼」則僅就「租不起」提供協助。

此外,社會住宅本身即是政府提供的公共財(服務),課稅不具正當性。然而,目前出錢興辦社會住宅的地方政府,卻同時要繳納住宅所課徵的「地價稅、房屋稅」。而目前所有社會住宅均將此房產稅負認列為「興辦成本」,因此會反映到「房租」上,讓租金變高

以臺北市為例,其預估興辦 46 處社會住宅總成本為 1633 億,而其中房屋稅與地價稅共 424 億,約佔總成本的 1/4。如今法規亦僅授權地方政府可減免社宅前 10 年的房產稅負,而在那之後的數十年,稅負成本將使租金定價大幅墊高,使租用社宅的民眾難以負擔。

且目前中央授權地方政府自決「社會住宅房產稅賦減免」,造成「一國多制」的混亂現象。考量下一階段社會住宅興建將由國家住宅及都市更新中心興辦,恐出現「中央興辦、地方收稅」的不合理現象。

因此,我們建議不僅應免除社會住宅房產稅負,減少興辦成本,進而降低租金;且「租稅免除」應由中央統一規範

而就「包租代管」的房東稅賦而言,由於包租代管增加了委託業者經費、屋主修繕補助,單位成本遠高於租金補貼。那為何還要用更高的成本做「包租代管」?

它的正當性與必要性應建立於「能否強化(第 3 種補貼模式)租金補貼的不足」── 也就是,面對租屋市場的歧視,包租代管應更能協助「租不起且租不到」的弱勢者獲得安居租所。

但是實際上,包租代管當前的媒合進度緩慢。因此,為鼓勵屋主加入包租代管計畫、並優先提供弱勢租住,建議僅就租予弱勢戶提高優惠── 「租金收入免稅額」提高至每屋每月 20000 元;若承租對象不是《住宅法》第 4 條明定的經濟或社會弱勢者,則免稅額度不得超高 10000 元

4. 落實居住調查、擺脫戶籍箝制、規畫輔導改善

《住宅法》第 40 條載明縣市主管機關應清查「不符基本居住水準家戶」的居住狀況,並訂定輔導改善計畫。然而,由於中央未對調查對象及方式做規範,更沒有考慮地方政府執行量能,本條文自 2011 年施行至今,從未依法辦理執行

現行中央訂定之基本居住水準甚低,因此就實務上來看,會住在這些未達基本水準住房裡的人,多半屬於弱勢群體,且有一定比例的住房屬於非法建物。而若以「住宅」為單位,以戶籍登記、地政登記資料作為分析基礎,根本無法實際掌握最需要幫助的對象,以及他們的真實居住狀況。(參考:【制度傷人 1】全球奇景「回家投票」,與認籍不認人的社會安全網

因此,基於對象優先性及執行考量,民間團體建議:

  • 以《住宅法》第 4 條中的經濟、社會弱勢為政策對象,進行居住狀況調查。
  • 由內政部、衛福主管機關合作訂定調查對象與調查方式。
  • 結合既有住宅補貼、社會住宅政策,依據程度與急迫性,提出改善計畫。
示意圖/“At home” by mi hoo is licensed under CC BY-SA 2.0

5. 民間興辦需融資、住宅安全需評估、住宅空置資料需掌握

(1)修法助民間取得融資,一起興辦社會住宅

以國外經驗而言,民間積極協助興辦社會住宅至關重要,然而,臺灣迄今卻還沒有任何民間興辦社宅的案例,關鍵在於融資取得不易。對於民間興辦社會住宅,政府應修法適用政府直接興辦社會住宅的融資條件,並協助民間單位提供擔保。

(2)提升住宅性能評估

臺灣地震、火災等天然及人為災害頻繁,但自《住宅法》實施以來,進行「住宅性能評估」的住宅極為稀少。

我們建議,針對既有住宅,維持鼓勵性質繼續實施住宅性能評估,但針對新建的集合住宅,應強制辦理住宅性能評估,以落實居住品質與安全。

(3)強化住宅資訊搜集與數據分析

近年來,空屋囤積議題備受關注,但資訊仍十分缺乏,應將「住宅空置狀況」納入搜集分析項目;且政府對租屋市場掌握程度低落,應積極建立市場規模、需求、租金價格的資料庫。

此外,政府近年對住宅補貼投注大量資源,應將其補貼效益,例如社經弱勢居住狀況、需求、成效等,列為搜集分析的項目


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首圖/社住盟提供

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