購屋無望、租屋不穩、房市惡化 30 年恐掏空臺灣,民團籲各政黨正視青年安居

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新聞稿提供/OURs 都市改革組織
資料蒐集/廖庭輝;圖表設計/翁家德
記者會發言代表 & 發起團體/置於文末


1989 年 8 月 26 日,近 5 萬人夜宿忠孝東路抗議房價飆漲(當時北市房價所得比約 8),要求政府抑止炒房,讓房價回到合理、民眾可負擔的範圍;然而 30 年後,房價卻更加高不可攀(當下北市房價所得比約 15),換言之,問題未解且更行惡化!

30 年來蝸牛依舊無殼,居住問題為何無解?

30 年來,政府針對住宅問題並非毫無作為,但卻始終沒能對症下藥。結果是,政府做的很辛苦,人民持續不滿意!

為回應無殼蝸牛抗議,政府端出「廣建國宅」與「擴大購屋貸款」2 帖藥方;惟前者在政府能量有限下宣告失敗,後者則淪為鞏固住宅進一步商品化的重要財務機制。而抗議者最在意的「房價炒作」,以及「稅制改革」核心訴求,政府則是全然迴避。

時至 2010 年最新一波高房價民怨,民間團體開展「社會住宅」倡議,並於 2014 年發起「巢運」夜宿仁愛路,訴求更趨明確,即解決住宅問題須「健全購屋市場」、「發展租屋市場」、「興辦社會住宅」三管齊下。面對此訴求,我們肯定近年來政府投注心力興辦社會住宅、包租代管等,但我們也必須坦率指出,迄今政府還是不願觸及購屋與租屋市場之制度改革,如交易資訊透明、稅制合理調整、大量空餘屋閒置、租屋黑市等。

蔡英文總統 2016 年「安居三策」提及資訊透明、稅制合理等改革,但均未達成。

居住危機將掏空臺灣青年安居刻不容緩

展望下一個 30 年,我們還要讓居住政策改革繼續延宕?豈能任青年安居危機淘空臺灣?

基於此,於無殼蝸牛 30 週年記者會,眾發起團體宣示:以「青年安居」做為下階段之住宅運動主軸,積極開展青年世代串連與倡議行動,要求政府面對並進行制度改革。我們的基本主張為:

  1. 因應臺灣人口縮減對經濟與社會的衝擊,將青年安居問題上綱至國家重要議程與社會共同責任,積極調動政策及資源回應。
  2. 為解決青年世代居住問題,除了持續推展精進社會住宅政策,更關鍵且必須做的是面對租屋與購屋市場扭曲失衡問題,進行制度改革。
  3. 改革具體的目標是「房市合理化」、「租屋正常化」,讓住宅資源回歸居住使用,讓青年世代有可負擔的安居之所。
無殼蝸牛 30 週年記者會現場。圖/OURs 專業者都市改革組織

邀請政黨公開對話,正視青年居住問題

適逢總統、立委選戰即將開打,我們的首波行動,將分場次邀請各主要政黨進行公開論壇,就以下幾項青年世代正面臨的居住問題,向公眾說明其解決之政策主張,做為動青年安居議題公共對話與政策思辯的第一步!

觀察 1:房價越高,總生育率越低

臺灣於 1949 年至 1997 年間,每年出生的新生兒總數都在 30 萬名以上,但 1983 年就開始逐步下滑,至 2005 更是跌至 20 多萬名。根據 2018 年人口統計,全臺灣2018 年僅 18 萬 1601 名新生兒,育齡婦女總生育率來到 1.06。今年 3 月,「世界人口綜述」(World Population Review)排出 2019 年版各國的出生率排名報告,臺灣於 200 個國家中位列倒數第一。國發會澄清南韓更低

2017 年營建署曾委託住宅學會針對六都房價負擔能力與生育率長期趨勢(2002-2017)進行研究,發現全國總生育率與房屋貸款負擔率呈現負向關係。亦即房價負擔能力越低,總生育率就越低,其中又以雙北市、臺中市等區域較明顯。國外也有類似研究,2018 年美國最大的房屋平臺 Zillow 發布的一份研究報告,認為房價和生育率之間存在著極強的負相關,即房價漲則出生率降低。該報告甚至指出,以全美國 25-29 歲婦女為樣本,房價平均每上升 10%,生育率就下降 1.5%。

另外,yes123 求職網於 2018 年進行的「上班族生養育計畫調查」顯示,勞工不想生小孩的原因,第 1 是怕賺的錢不夠養小孩(66.3%),第 2 則是覺得買不起房子,沒法給小孩一個家(42.2%)。就此數據,若考量生育夫妻多屬所得及住宅持有率相對較低的年輕家戶,上述 2 個原因有一定程度相互關聯,即居住負擔(為了購屋或是租屋)擠壓了家庭可運用支出(錢不夠),讓生育意願低落。

換言之,政府如認為「少子化」為國安議題,那絕對有必要正視「高房價問題」。

觀察 2:青年貧窮、房價節節攀升,購屋遙不可及

1. 青年貧窮:薪資增幅遠低房價飆漲

最近中研院社會所林宗弘等人發表的〈時勢造英雄:台灣個人所得的世代不平等,1992-2017〉論文中,提及直到 1977 年以後出生的世代為止,後一個世代的收入拋物線都比前一世代倒退,崩世代每個月比前面的世代平均少大約 8,300 元(19.7%)的收入。

其中「房地產世代不均」便是研究指出的 3 大因素之一。

Photo by Andrew Leu on Unsplash

在房地產泡沫化之前進入職場的世代,較容易獲得終身收入優勢、有效累積資產,較能輕鬆取得住屋,甚至多買房屋、擔任房東並且持續獲利,而青年世代因必須繳交租金,自然比較貧窮。

過去近 20 年來(2002-2018),25-29 歲青年的平均薪資由 30,133 元增至 34,217 元,僅僅成長 15%,對比同一時期,臺灣整體房價所得比增長 178%,臺北市房價所得比更飆升 240%,顯見薪資完全無法跟上房價的上漲。

此問題將引發青年世代的憤怒與相對剝奪感。首先,他們多數已不再有父執輩那種「儲蓄存頭期款」、「薪水繳房貸」的進場機會,即購屋無望乃至絕望;其次,已擁有住宅的年長世代,多期許房價持續增長以累積財富,此形同要求青年世代須支付更高價格方能解決居住需求,實為世代間的剝削。

2. 購屋無望:房價遠超過青年世代可負擔能力

世界銀行提出發達國家正常的房價收入比上限為 5.5,2018 年(Q3)臺灣整體房價所得比為 8.82 倍,臺北市 14.07 倍,新北市房價所得比則為 12.14 倍,皆遠超過此一標準。

臺灣的整體房價所得比甚至高於舊金山、倫敦等西方重要都市。對比同年度 Demographia 公布「國際房價負擔能力」報告,雖然臺灣不在調查對象內,但若以前述數據對比世界各大城市,臺北市與新北市的房價所得比之高,分別能夠取得第 2 名與第 4 名的「殊榮」

整體而言,在臺灣,僅有 41-50 歲的中年世代勉強有能力負擔房價。 就青年世代來說,高房價的沉重負擔更甚於前述的房價所得比數據。下表依據 2014 年資料,將房價所得比依據不同家戶年齡來呈現,30 歲(含)以下青年的房價所得比竟高達 24.75,貸款負擔率甚至已經破百;在 31-40 歲的年齡區段當中,房價所得比逼近 15,貸款負擔率也高達 58.86%。

此一現象,也反映在房屋首購年齡不斷後推。截至 2015 年,臺北市平均首購年齡超過 40 歲,新北市也達 38 歲。換言之,購屋已不再是多數青年世代可實現的目標。

也由於此類數字過於駭人,基本上目前官方相關住宅統計資訊,都刻意迴避以年輕家戶(20-40 歲)做為分析主體。即使如此,我們仍可合理推論房價超過青年世代可負擔能力實為不爭事實,絕不僅限於雙北。

觀察 3租屋市場規模過小、黑市化

臺灣租屋比例不到 10%,相較於國外租屋市場普遍 25%~40%(部分租屋保障完善的國家,如德國,整體租屋比例更高達 46.7%)明顯偏低。然而,高房價讓青年世代更傾向選擇租屋,全國租金指數自 2011 年 2 月至今,每個月持續上漲、從未回跌,顯見整體租屋市場規模過小,供不應求。

由於租屋供不應求、租金持續上漲,收入較低的青年世代根本不易負擔,據臺灣勞工陣線 2018 年發表的《六都基本工資租屋能力調查》,顯示在雙北都會區租屋負擔沉重,臺北市基本工資者的房租所得比高達 58%,甚至僅有 4.9% 的租屋可負擔房租(租金低於 30% 所得)。這樣的現象,更造成非法隔間、低品質的廉價租屋大行其道。

此外,臺灣的租屋黑市又是另一問題,9 成以上的房東未依法申報出租房屋以逃漏稅,連帶也不同意租客設戶籍、申請租金補貼、乃至申報租金支出抵扣,嚴重損害青年租客合法權益。

對青年世代來說,高房價購屋無望,但租屋同樣也難以安穩。據 2018 年內政部住宅需求動向調查,無自有住宅中未來一年內有租屋搜尋打算者,六都為 26.2%,臺北市高達 37%,顯示租屋族在租屋更替速度極快,租屋穩定性明顯仍顯不足。

扭曲的是,在租屋市場規模過小的同時,臺灣的空屋量卻極龐大。2010 年最近一次人口及住宅普查,發現臺灣有 155.5 萬間空屋,空屋率高達 19.3%。而未進行普查的年份則透過「低度用電戶」作為空屋認定標準,2017 年全國高達 86.48 萬低度用電戶,其中六都更占了 54.53 萬戶。

觀察 4:學校宿舍不足、校外租屋安全堪慮,已釀數起悲劇

根據高等教育產業工會 2017 年的統計,全國 158 間大專校院中,宿舍床位不足達 26 萬餘床,約近 5 成有住宿需求的學生無宿舍可住。即便全國大專院校學生總數自 101 年後逐年遞減(多位於非都會區),學校宿舍增長幅度也同步放慢;此外,都會區大學供給嚴重不足,其中又以六都最為嚴峻,大學學生宿舍的缺額高達 19 萬 4000 餘床。

學校宿舍供給提升遙遙無期,這些無法入住學生宿舍的大學生,大多必須在租屋市場中尋找棲身之所。學生租屋多半傾向鄰近學校,再加上學生相對缺乏經濟負擔能力與租賃權益意識,在區位與價格的考量下,非法隔間與違法頂加的租屋仍是許多學生的租住選擇。也因此造成許多憾事。如──

  • 2006 年,輔仁大學的學生因抽不到校內宿舍,在校外新泰路附近的老舊房舍隔間租屋,祝融來時因逃生不及遭濃煙嗆傷,造成 2 名學生身亡。
  • 2011 年,東華大學學生因校內宿舍不足,租在附近由農舍改建的鐵皮屋公寓內,大火意外中,造成了一名學生死亡,13 名學生輕重傷。
  • 2014 年,淡江大學學生在外租屋,卻住進樓中樓隔成 8 間套房分租的物件,火警發生後造成 1 死 2 人輕重傷的慘劇。

針對大學生住宿問題,政府在 2008 年提出「青春寄居蟹計畫」宣示改善,於 2010 年訂定「推動高級中等以上學校賃居服務實施計畫」要推動外宿學生安全認證。10 年過去,「大學只顧招生,不蓋宿舍」狀況依舊,學生校外租屋安全堪慮依然。


記者會發言代表:呂秉怡(崔媽媽基金會執行長)、江穎慧(房市改革行動聯盟發言人)、孫友聯(臺灣勞工陣線秘書長)、黃子誠(臺灣北部大專院校學生自治聯合協會代表)、彭揚凱(巢運發言人、OURs 專業者都市改革組織秘書長)、葉大華臺灣少年權益與福利促進聯盟秘書長)、謝毅弘(反教育商品化聯盟成員)

發起團體:OURs 都市改革組織、崔媽媽基金會、臺灣勞工陣線、財團法人青平臺基金會、房市改革行動聯盟、臺灣少年權益與福利促進聯盟、居住正義協會高教工會青年行動委員會、反教育商品化聯盟、東海人間工作坊臺灣勞動者協會、臺灣北部大專院校學生自治聯合協會、青年勞動九五聯盟(持續邀請中)

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Right Plus 編輯部

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