月薪 7 萬只買得起自己塔位，租屋市場「可負擔租金」與「地方財政」如何平衡？

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日前媒體報導，由臺北市政府興辦的明倫社會住宅，每月租金超過 4 萬元，引發各界討論。民進黨立法委員江永昌、吳玉琴，昨（6）日與社會住宅推動聯盟、臺灣社會福利總盟合作，在立法院舉辦「社宅租金合理化系列公聽會」，第一場以「房地稅負減免」為主題，探討地方政府把房地稅負納入興辦成本，導致社宅租金提高的問題。

同一天上午，巢運團體（OURs 都市改革組織、崔媽媽基金會）也與台科大設計系副教授李根在合作，在臺北市羅斯福路商店街上，開設「天龍房屋」實體「店面」，以反諷式的假房仲店面展示民眾對居住議題的心聲，並以行動藝術表達民眾對居住正義議題的訴求。

OURs 都市改革組織祕書長彭揚凱表示，「天龍房屋」的策展是要讓更多人關注臺灣的居住問題，包括高房價買不起、租屋黑市租不好的兩難困境。為期一個月的展覽過程將會搭配講座活動，並在現場持續收集參觀民眾的心聲、歸納出修法改善的方向，並將之帶進國會做倡議。

民間團體透過藝術策展，以「假房仲店面」展示民眾對居住議題的心聲，包括開工時的祭拜儀式也如實呈現。攝影／何宇軒

彭揚凱說，很多年輕人買房子其實是被逼的，因為租屋不安穩、時常被房東趕，所以就算房價已經超出負擔，仍得咬牙買房子。若能把租屋市場做好，至少能讓一部分人不一定要買超出能力負擔的房子。他們要先從租屋市場改革，帶動購屋市場改變。

「可負擔租金」和「地方財政永續」如何取得平衡？

社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝在公聽會中提到明倫社宅爭議的背景，並指出其租金爭議的深層原因是，如何兼顧「民眾租金可負擔」以及「政府財務可持續」之間的平衡。

依現行法令，社會住宅並不在免徵地價稅與房屋稅的項目中。（註）且現行的《住宅法》第 22 條僅授權地方政府在 5 到 10 年內，對社宅減免房屋稅及地價稅（合稱房地稅），時間到後，地方政府就必須繳稅。

因為有這樣的成本，地方政府會把 10 年後的房地稅納入興辦成本、均攤入租金中，因而導致社宅租金提高。以臺北市為例，目前規劃的 46 處社宅、總成本為 1633 億，其中房屋稅及地價稅合計就佔了 424 億，達總成本的 1/4 。

民間團體透過藝術策展，以「假房仲店面」展示民眾對居住議題的心聲，並舉行揭幕儀式。攝影／何宇軒

彭揚凱指出，臺灣現行的社會住宅狀況是「蓋越多，政府財政負擔越大」：租金要讓民眾可負擔，政府興辦的赤字就比較大、需要的補貼就越多；但若要政府財政負擔小，租金就會變成讓民眾無法負擔，而且越弱勢越無法負擔，造成住到社會住宅的，反而是所得相對比較高的人，這是很奇怪的現象。

要如何兼顧民眾租金可負擔，以及政府興辦財務可持續，彭揚凱提出「開源」、「節流」2 種做法。開源是指用其他財源做交叉補貼，例如合理調整房產稅；節流是指蓋社會住宅要有合理標準，不能蓋得太貴或營運成本太高。

此外，稅的減免也可以有效降低社會住宅成本，連帶降低租金。彭揚凱強調，「租稅減免是手段，不是目的」，要繼續推社宅，若沒有處理稅的問題，結果就是租金會很貴。

註：依《土地稅法》第 20 條，明訂公有土地只有「供公共使用」才能「免徵地價稅」。社會住宅雖以公有土地興建，但僅供「特定居住者」使用，不符合「公共使用」要件。

依《房屋稅條例》第 14 條，雖然明訂出公有房屋「免徵房屋稅」的項目，但其中卻沒有「社會住宅」；雖然條文有一項是「政府配供貧民居住之房屋」，但這又不符《住宅法》第 3 條對社會住宅的定義。而《納稅者權利保護法》第 6 條又規定，任何「租稅優惠」都必須有年限，因此若就社宅地價稅及房屋稅減免，都需要訂定期限。

巢運提３種減免房地稅修法方向

臺灣社會福利總盟祕書長孫一信表示，民眾可能會問，社會住宅應該有很強的公共性，為何無法依照現行的免稅規定辦理？他認為，「只要遇到減稅，基本上財政部都會有意見」，根據《財政紀律法》第 6 條規定，相關修法必須對於「實施效益及成本、稅收損失金額、財源籌措方式、實施年限、績效評估機制詳予研析」，確保其可行且具有效性。