月薪 7 萬只買得起自己塔位,租屋市場「可負擔租金」與「地方財政」如何平衡?

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日前媒體報導,由臺北市政府興辦的明倫社會住宅,每月租金超過 4 萬元,引發各界討論。民進黨立法委員江永昌、吳玉琴,昨(6)日與社會住宅推動聯盟臺灣社會福利總盟合作,在立法院舉辦「社宅租金合理化系列公聽會」,第一場以「房地稅負減免」為主題,探討地方政府把房地稅負納入興辦成本,導致社宅租金提高的問題。

同一天上午,巢運團體(OURs 都市改革組織崔媽媽基金會)也與台科大設計系副教授李根在合作,在臺北市羅斯福路商店街上,開設「天龍房屋」實體「店面」,以反諷式的假房仲店面展示民眾對居住議題的心聲,並以行動藝術表達民眾對居住正義議題的訴求。

OURs 都市改革組織祕書長彭揚凱表示,「天龍房屋」的策展是要讓更多人關注臺灣的居住問題,包括高房價買不起、租屋黑市租不好的兩難困境。為期一個月的展覽過程將會搭配講座活動,並在現場持續收集參觀民眾的心聲、歸納出修法改善的方向,並將之帶進國會做倡議。

民間團體透過藝術策展,以「假房仲店面」展示民眾對居住議題的心聲,包括開工時的祭拜儀式也如實呈現。攝影/何宇軒
彭揚凱說,要先從租屋市場改革,才能帶動購屋市場改變。攝影/何宇軒

彭揚凱說,很多年輕人買房子其實是被逼的,因為租屋不安穩、時常被房東趕,所以就算房價已經超出負擔,仍得咬牙買房子。若能把租屋市場做好,至少能讓一部分人不一定要買超出能力負擔的房子。他們要先從租屋市場改革,帶動購屋市場改變。

「可負擔租金」和「地方財政永續」如何取得平衡?

社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝在公聽會中提到明倫社宅爭議的背景,並指出其租金爭議的深層原因是,如何兼顧「民眾租金可負擔」以及「政府財務可持續」之間的平衡。

依現行法令,社會住宅並不在免徵地價稅與房屋稅的項目中。(註)且現行的《住宅法》第 22 條僅授權地方政府在 5 到 10 年內,對社宅減免房屋稅及地價稅(合稱房地稅),時間到後,地方政府就必須繳稅。

因為有這樣的成本,地方政府會把 10 年後的房地稅納入興辦成本、均攤入租金中,因而導致社宅租金提高。以臺北市為例,目前規劃的 46 處社宅、總成本為 1633 億,其中房屋稅及地價稅合計就佔了 424 億,達總成本的 1/4 。

民間團體透過藝術策展,以「假房仲店面」展示民眾對居住議題的心聲,並舉行揭幕儀式。攝影/何宇軒
現場展覽形式比照真實房仲業設計規畫,由崔媽媽基金會志工進行導覽。攝影/何宇軒

彭揚凱指出,臺灣現行的社會住宅狀況是「蓋越多,政府財政負擔越大」:租金要讓民眾可負擔,政府興辦的赤字就比較大、需要的補貼就越多;但若要政府財政負擔小,租金就會變成讓民眾無法負擔,而且越弱勢越無法負擔,造成住到社會住宅的,反而是所得相對比較高的人,這是很奇怪的現象。

要如何兼顧民眾租金可負擔,以及政府興辦財務可持續,彭揚凱提出「開源」、「節流」2 種做法。開源是指用其他財源做交叉補貼,例如合理調整房產稅;節流是指蓋社會住宅要有合理標準,不能蓋得太貴或營運成本太高。

此外,稅的減免也可以有效降低社會住宅成本,連帶降低租金。彭揚凱強調,「租稅減免是手段,不是目的」,要繼續推社宅,若沒有處理稅的問題,結果就是租金會很貴。

註:《土地稅法》第 20 條,明訂公有土地只有「供公共使用」才能「免徵地價稅」。社會住宅雖以公有土地興建,但僅供「特定居住者」使用,不符合「公共使用」要件。

《房屋稅條例》第 14 條,雖然明訂出公有房屋「免徵房屋稅」的項目,但其中卻沒有「社會住宅」;雖然條文有一項是「政府配供貧民居住之房屋」,但這又不符《住宅法》第 3 條對社會住宅的定義。而《納稅者權利保護法》第 6 條又規定,任何「租稅優惠」都必須有年限,因此若就社宅地價稅及房屋稅減免,都需要訂定期限。

巢運提3種減免房地稅修法方向

臺灣社會福利總盟祕書長孫一信表示,民眾可能會問,社會住宅應該有很強的公共性,為何無法依照現行的免稅規定辦理?他認為,「只要遇到減稅,基本上財政部都會有意見」,根據《財政紀律法》第 6 條規定,相關修法必須對於「實施效益及成本、稅收損失金額、財源籌措方式、實施年限、績效評估機制詳予研析」,確保其可行且具有效性。

臺灣社會福利總盟祕書長孫一信。攝影/何宇軒

孫一信指出,該條文缺乏公共利益的思考。因為社宅的公共性很強,除了給弱勢居住,也提供社福設施、空間讓非營利組織承租,再租給弱勢居民。如果沒有把公共利益的角度放在《財政紀律法》中,則這樣的租稅規定,就是會在租金計算上傷害到弱勢。

廖庭輝則表示,社會住宅推動聯盟提出 3 種減免社宅房地稅的修法方向:

  1. 等《住宅法》減免社宅房地稅的年限快到時,再修法延長;
  2. 修正《土地稅減免規則》《房屋稅條例》、把社宅納為永久減免房地稅的項目之一;
  3. 將《住宅法》社宅房地稅減免與經濟性的「租稅優惠」區隔開,就不需要受到《納稅者權利保護法》第 6 條的限制,而被迫訂有房地稅優惠年限。

針對第一點,主辦公聽會的立法委員江永昌則表示,等到《住宅法》第 22 條減免社宅房地稅的年限到期再修法延長,無助於降低目前社宅高漲的租金,因為地方政府無從確保 10 年後能修法延長,勢必先將 10 年後的房地稅列為成本、轉嫁給承租戶。

廖庭輝表示,明倫社宅的租金爭議的深層原因,是如何兼顧「民眾租金可負擔」以及「政府財務可持續」的平衡。攝影/何宇軒

江永昌目前已在立法院提出《住宅法第 22 條條文修正草案》,將房地稅減免年限取消,讓地方政府可以視情況延長租稅優惠時間。在立法理由中也提到,依《貨物稅條例》第 12 條之 3 的立法體例,租稅優惠不該有延長次數的限制,應視情況判斷能否達到政策目標,以維護租稅優惠政策的彈性。

東吳大學法律系教授陳清秀從法律解釋的角度切入,認為社會住宅原本就應該減免課徵地價稅及房屋稅。他表示,社會住宅代表憲法保障人民的基本生存權、與生活所必需的居住空間,所以稅法本來就應該減免租稅,就好像自用住宅跟土地都有減免。

陳清秀認為,《住宅法》第 22 條的「租稅優惠」法律用語顯然不當,應是立法技術疏漏,也是對事件的本質沒有觀察清楚而產生的誤會。他認為應該改成租稅「減免」,而不是租稅「優惠」。

他也針對第 3 種修法方向說明,《納稅者權利保護法》第 6 條所指的「租稅優惠」需設年限,是針對「享受特權」者,例如限制有所得、有財產的人不會永遠享有免納稅特權。「但社會住宅本質上不是特權,根本沒有第 6 條租稅優惠年限的適用問題。」

會場展示民眾對於居住議題的心聲與亂象。攝影/何宇軒

回歸社宅初衷,保障更多弱勢

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則提醒,在討論社會住宅稅賦減免時,也要考慮現行的社宅僅提供 30% 給弱勢者。他表示,《住宅法》第 4 條明定的「至少」30% 只是「最低標」,若回歸社宅初衷,不應該只有 30%。他質疑:「我們花了這麼多錢,只幫助了這 30% 的弱勢家庭?」

張金鶚認為,社宅如果要減免房地稅,那 70% 的非弱勢家庭也會被減免,他因此不太支持。他主張社宅提供給弱勢家庭的占比應該提高,至於一般人則給予在一般租屋市場上尋屋的租金補貼,而不是占用社會住宅的額度。

另一方面,要改革租屋市場並由此影響購屋市場生態,彭揚凱認為需要 2 個配套措施,第一是透過囤房稅,讓閒置的空屋能夠進入市場,增加「供給量」。

另一個配套是讓大部分逃漏稅的房東合法化、浮上檯面。具體作法仍在討論,但基本上是透過稅制改革,把租賃所得稅單獨課稅,從綜所稅區分,以解決房東最擔心的部分(租屋稅併入房東個人綜合所得稅,導致所得稅級距跳級、稅金翻倍),同時也必須要求政府加強查緝逃漏稅。

張金鶚表示,在討論社會住宅稅賦全面減免時,也要考慮社宅居民僅有30%是弱勢。攝影/何宇軒

到天龍房屋聽聽市井小民的心聲

巢運的展覽中也展示著主辦單位募集而來的民眾心聲,包括「月薪 7 萬,至今只買得起自己的塔位」、「限女!限女!租屋再限女,我就要去變性啦!」等詼諧中帶有無奈的語句,同時也邀請出席開幕記者會的民進黨立委江永昌、民眾黨立委蔡璧如、時代力量立委邱顯智在牆面留言。

由於邱顯智日前才因為在臉書上張貼有關居住正義的貼文,而被內政部次長花敬群留言反嗆「時代蟑螂實在有夠髒」,他因此在牆上寫下「買不起房的痛/蟑螂懂」,反諷花敬群。

「天龍房屋」展覽藝術實體店面位於臺北市大安區羅斯福路三段 100-5 號(台電大樓站 4 號出口旁),展覽預計到 2 月 5 日截止。


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首圖/主辦單位與芒草心協會合作,邀請實際從事舉牌工作的街友協助開幕記者會進行;何宇軒攝影

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何宇軒

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