【包租代管２】房東與業者毫不保留的厭惡，誰才是租屋市場上的弱勢？

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編按：本專題由勵馨基金會與崔媽媽基金會、人生百味部分支持，Right Plus 多多益善獨立報導完成。

臺灣社會住宅包租代管計畫已進入第 3 期。包租代管原本就是租賃市場上的一種機制，在日本發展良久，主要由中介業者媒合房東與房客，並居中協助處理租賃期間的大小事。在臺灣，提供這種管理服務的租賃業者如兆基、安盛、大管家、大總管等已破千家，但向國家承接「社會住宅」包租代管業務的只有百家，還不到 1 成。

自 2017 年包租代管結合社會住宅政策後，截至今年 10 月底為止，全臺成功媒合的戶數為 51880 戶，似乎有望在 2024 年達到 8 萬戶目標。營建署國宅組組長歐正興受訪時形容，去年進入第 3 期後開始迅速攀升的媒合曲線看起來「非常舒服」，如今一季便可達到 6000 多戶。

社宅包租代管 333 政策實施，房東在加入成為「公益出租人」後可享有 3 稅減免。圖／國家住宅及都市更新中心 fb

包租代管社宅和興辦式社宅適用同樣的申請資格，且同樣依法需提供 40% 給弱勢安居。房東在加入成為「公益出租人」後可享有 3 稅減免，包括房屋稅、地價稅和每月 15000 元的租金所得稅，以及最高 10000 元的修繕補助。業者則會協助以市價的 8、9 折租給房客，並持續提供管理服務，費用由政府補助。

對於崔媽媽基金會、人生百味和芒草心慈善協會這類長期關注弱勢安居、協助媒合租屋的團體來說，過往最痛苦的就是找不到願意租給弱勢的房東，房源極其貧乏。如今包租代管社宅有望成為所有人重要的協助工具，崔媽媽基金會執行長呂秉怡說──

「興辦式社宅、包租代管、租屋補助，是現行可運用的 3 種社會住宅政策工具。租屋補助可以支持有能力自己找房但經濟能力不足的年輕人，興辦式社宅可以盡量留給捧著錢也找不到房、在市場上被嚴重排擠的社會弱勢，例如汙名化嚴重的獨居老人、精神障礙者等。」

「而包租代管有專業經理人居中協助，可以針對有能力在社區生活的弱勢提供租屋。只要能有良好的支持（見上篇），就可以讓他們穩定安居。」

有弱勢身分，不等於需要協助

在完全沒有興辦式社宅的非六都縣市，包租代管還有望緩解在地的租屋需求。花蓮縣議員楊華美，同時也是勵馨基金會臺東分事務所主任，便直言大規模、集合式的興辦式社宅是「都市人的想像」，無法滿足花東需求。

「花蓮從北到南 200 多公里，老化又非常嚴重，很多高齡長輩和外地工作的年輕人都需要租房，同時卻又有很多空房，不少房東買了房子寧願放著也不出租，既不需要收租又嫌管理麻煩。」楊華美說：「包租代管社宅就應該要能開發這些閒置的空屋，媒合有需要的弱勢，這才是居住正義不是嗎？」

對她來說，「社宅」的包租代管業者不應該跟一般租賃業者一樣，用市場上本來就在出租的物件來媒合本來就在找房的人，而應該要開發那些「還沒浮上租屋網的房源」，以及需要安居卻沒有能力找房的弱勢（例如家暴中倖存的婦幼），否則社宅的租賃業者「跟一般業者有何不同」？

只是，社宅政策雖屬於公共政策，一旦需要委外執行，所謂的「業者」其實也就是「得標廠商」，不只重視成本控管與利潤回收，其「服務」還大多停留在租賃事務管理，和崔媽媽等團體在談的「社會支持」與「弱勢保障」相去甚遠。

育翔（化名）進入包租代管租賃公司已經 2 年多，因為是社工出身而主責公司的社宅媒合業務，包括政府委辦合約中要求的「社工關懷」和行政管理工作，為此還去考了不動產營業員，並且需要從頭開始熟悉很多複雜的法規。

育翔指出，楊華美提及的「釋出市場以外的房源、找到弱勢需求」是美好的期待，然而對大多數業者來說，「根本不想這麼麻煩」，因為依法要保障的弱勢戶其實「很容易達標」。

花蓮縣議員楊華美，同時也是勵馨基金會臺東分事務所主任。圖／楊華美花蓮縣議員 fb

事實上，依歐正興所言，如今全臺包租代管社宅的弱勢比例甚至已超過法定的 40%，達到 56%；以育翔的公司來說，成功媒合的弱勢戶比例更可達 70%。和興辦式社宅不同，在包租代管社宅，弱勢戶才是大多數。

「一般戶常覺得申請麻煩，還要準備資料。再加上弱勢資格⋯⋯老實說滿容易取得，住宅法明定的 12 類弱勢只是一種身分，不見得代表真的需要協助。」育翔舉例：「有些人只是家裡恰好有 65 歲以上長輩，或 3 名未成年子女，或有原住民身分，雖然資格剛好符合，但很多人就像一般戶一樣過日子，並不需要協助。」

「有時候我確實要幫一些弱勢戶申請補助、度過經濟困難，但比例很低。大多時候只是依規定定期打電話關懷，有人還會覺得我很煩，雙方都困擾。我甚至懷疑業者真的需要社工嗎？」

租屋市場毫不保留的厭惡與排除

委辦合約中明定業者需要和社工合作，實際上因為補的是按戶計算的服務費而非人事費，沒有多少業者會想自聘社工。大多業者找的都是兼職社工，每月到公司幾天，或在家裡把電話打完了事。且房仲／租賃業其實早已習慣向不動產經紀人等外部專家「借牌」做事，有些業者因此也會借社工師的證照去掛牌，然後自己把電話打完。

弱勢戶比例明明很高，社工卻無從發揮，除了身分上的弱勢確實不代表都需要協助，有些業者還會「引導」租客取得法定弱勢身分，例如改由家中的高齡長輩來申請，以大幅提高租屋族申請的誘因。更甚者，社會汙名直接導致大多最需要協助的弱勢一開始就被淘汰，就跟現行的租屋市場一模一樣。

「從房東到業者的目標都只有一個，就是希望房客不要欠租。不管他們是不是弱勢，最重要的是篩選出經濟來源（包括社會福利補助）穩定的、工作體面的、看起來正常的。」育翔說：「有些業者一看你是中低收入身分，還會要求你提供連帶保證人。」

「很多業者也會對某些類別弱勢特別排斥，特別是從房仲業轉過來兼做租賃的業者。對他們來說，社宅的包租代管沒什麼好賺，租客如果惹出什麼事還會被責難，遵循房東的意志當然比服務房客重要。房東喜歡哪些人，他們就媒合哪些人，糾紛處理也比較偏向房東，這樣以後房東若要賣房子，才可能成為他們的客戶。」

育翔因為同時負責公司的行政管理業務，平日常見的都是管理階層對「弱勢」的刻板想像。依他所言，整個媒合過程基本上複製了房東和業者的雙重偏見，嚴重的社會排除在媒合的最前端就已頻繁發生。

「獨居老人、精神障礙和貧窮的無家者，絕對是一開始就被刷掉的。65 歲以上 2 個老人家自己住，也會被刷掉。很多房東覺得老人家會忘東忘西、會失智退化、忘記關火、關瓦斯，引發公共安全，甚至擔心獨居老人會在房子裡過世。」

在育翔的觀察中，大多刻板印象來自房東或業者過去不好的經驗，或未被澄清的誤解。例如欠租，不少弱勢因為有社會福利補助，繳租其實很穩定，若在日本反倒受業者歡迎，甚至會主動協助申請。在崔媽媽的經驗中，欠租的弱勢也不如想像中多，且很多時候其實正是生活出狀況的前兆，只要即早介入，就能避免後續的麻煩。

反觀所謂的「一般戶」，當生活出意外或經歷外部風險時，未必經得起考驗。「去年疫情三級警戒，不少行業像觀光、運動、餐飲、美容美髮等都停業，第一個繳不出租金的都是這些人。」育翔說，其他像不遵守社區規約的，或需要花更多力氣的硬體修繕等，其實也不分弱勢與否，「只要房子有人住、東西有在用就會壞，誰家不是？」

然而，這些糾紛發生在弱勢戶身上，卻更容易被放大排擠。部分業者甚至有自己的「黑名單」，彼此互通有無，只要曾有「不良紀錄」者，哪怕只是晚交一期房租，都可能在群組中被記上一筆，其標準「比良民證還嚴格」。整個政策執行端演變成「取得身分的不一定是弱勢，亟需協助的又拿不到（申請）資格」的弔詭局面。

育翔如同許多進社宅服務的社工般，發出同樣的感嘆：「以前在民間團體當社工，常常不解為什麼我的服務對象這麼難找房子？現在終於都有答案了。」

「他們總是很誠實、不懂的換句話說，一開始就讓對方知道他是原住民、是單親媽媽、是低收入戶，難怪一直搬家、一直生活不穩。大家太容易把弱勢戶等於問題租客了，租屋市場毫不保留、毫不遮掩的表達他們的厭惡和排斥。」

是保障弱勢安居？還是扶植租賃業者？

另一方面，有些地方政府為了衝量，不惜放寬租金水平，導致低收入群體更難進入；有些地方則和主推社宅的民進黨政府「顏色不同」，在政治角力下對推動包租代管興趣缺缺，臺東甚至根本沒有加入中央的計畫（未拿中央補助、沒有委託業者執行）。

楊華美也指出，在花蓮，幾乎沒有人在談包租代管，或搞不清楚它跟一般租賃服務有何不同。根據她向花蓮政府調閱的最新資料顯示，今年度花蓮包租代管社宅總計收件 124 件，只成功媒合 37 件，達標率不到 3 成。

臺北市政府設有社會住宅包租代管櫃檯，供有需要的民眾使用。圖／內政部不動產資訊平臺

理想上，愈多房東加入，愈能緩解現行高達 9 成房東不願「見光」、拒絕如實繳稅的租屋黑市。用歐正興的話來說，就是「政府釋出利多，鼓勵你（房東）在陽光下享受優惠，讓你不必每天躲在陰暗的角落裡怕查稅，還可以一邊收租一邊做公益。」

然而，普遍業者雖然都會聘專人打（房源）開發電話，民眾接到電話卻常以為是詐騙。或業者在里民中心辦說明會時，有些地方政府承辦人會到場相挺、致詞，讓民眾知道這是「官方支持的正派方案」；少數縣市有心的議員，則會在議會質詢時給地方局處壓力，要求他們回頭監督、協助業者。但有些縣市政府則從頭到尾不聞不問。

地方支持不一、業者相比於租客更願意服務房東，社會汙名還成為巨大阻礙，也就別提民間團體最在意的支持性居住（supportive housing）和社區網絡發展，究竟如何和包租代管結合、實踐弱勢安居。呂秉怡和育翔說得很直白──

「包租代管理論上是補現行社宅存量的不足，也協助租不起（經濟能力不足）和租不到（租屋遭歧視）的群體，它的初衷是在扶助弱勢，現在卻變成在扶植租賃產業，特別是輔導房仲業者轉做包租代管，這 2 個初衷和 KPI 根本不同。」

對他們來說，政策有意識的往錯誤方向前進，「刻意設計不良」，只為了避免房地產下跌、得罪房東、流失選票。最令人擔憂的是，未來若政治／政策變動、政府抽身不再補貼租賃業，以現行的生態，當公共服務回歸商業考量，誰還會再想到弱勢保障？

攸關社會的住宅政策，不能少了社會部門

不過，在營建署的思維裡，政策在還沒和社宅結合之前，還真的就是「為了租賃業而生」。歐正興說：「包租代管原本就是租賃市場的一種手段，我們去日本取經後，才有了租賃專法的設立。它不只提供服務，另一個重要的目的正在於培養租賃住宅這個行業。」

歐正興指出，2018 年 6 月專法上路後，臺灣租賃業者到現在已有 1000 多家，從業人員突破上萬人，同業公會總共 19 個。

「包租代管機制讓房東和房客都能持續得到服務，但房東會願意付服務費嗎？我們很想知道臺灣市場的接受度如何。後來也因為想讓國民安居，才把它放到社宅系統中，由政府補貼服務費和租金，以成就這個市場機制、提供類社宅的環境。」

據歐正興所言，住宅法很多地方在談的都是租賃住宅服務，因為很多人不知道國外原本就有這種服務，只是臺灣進一步把它引進社會住宅系統：「在社會住宅裡談包租代管，最主要是為了讓民眾有信任，行業發展只是它的附加價值。」

營建署的政策初衷和民間的期待，以及國際間對社會住宅究竟該針對最弱勢的群體保障到何種程度，似乎充滿分歧。但歐正興也坦言，「要求業者做到更細緻的服務」確實是接下來的重點：「業者一定都知道要做服務，只是不是每家都做到位。現在第 3 期計畫還得先衝量，到第 4 期我們會更嚴格要求。」

營建署在長達近 4 小時的訪問中，雖然懇切回應民間的各種疑慮，但對前面數篇描寫的弱勢家戶樣貌與需求，實在相對陌生。如今仍在租賃業打滾的育翔，則如同許多大聲疾呼已久的民間社工般，再次強調社會部門（如衛福部、社會局處）不能對社宅政策不聞不問──

「社會主管機關要能跟包租代管的主管機關（如建設處、建管處、城鄉局等）合作，例如當我們媒合到獨居老人或精障者時，可以引進既有的居家安全或個管服務；或當你需要無障礙空間時，可以跟長照主管機關合作，讓房子比較適合居住，並且有固定的訪視員，讓業者和房東都安心，也讓我們能掌握個案狀況。」

除了讓居住端能適時連結社會安全網，資金支持也是社會局無可迴避的責任。否則即使民間自行運作出「友善業者結合公益團體」的服務模式（呂秉怡稱其為「包租代管 2.0」），如同崔媽媽基金會從房客端出發，串聯人生百味、芒草心等團體一起協助，也終究難以走得長遠。

善盡天良【後臺人生 EP37】社會住宅 X 公共服務，共融安居不再是想像！

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看上篇：【包租代管１】弱勢尋屋的小小期待，與中產階級的居住想像
看全系列報導：【專題｜社宅共生】讓傷心的小孩變快樂的地方：弱勢安居 & 共融生活

首圖／為示意圖；黃愉婷攝影

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