公益出租蹣跚前行,弱勢安居是否有望?

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文/崔媽媽基金會

臺灣弱勢居住問題一直未受到重視,2012 政府推出《住宅法》至今,社會住宅只有 14771 戶,僅占整個居住市場的 0.1%,而根據政府統計,弱勢戶的社會住宅需求人數高達約 40 萬人(2018 年 3 月統計),供需差異頗大。

弱勢者租屋為什麼這麼困難?在崔媽媽基金會的弱勢居住服務對象中,往往都是老、弱、貧、病,再加上能力與資源欠缺,往往是最容易被市場排斥的一群人。大部分房東不願意將房屋出租給這些人,包括 2 個原因:

1. 逃避稅金支出:弱勢者為取得福利身分,需要將戶籍遷往居住地,以便申請低收入戶補助或為孩子申請入學。然而,在臺灣租賃市場上,約有 90% 的房東是不申報收入的,一旦要將自用住宅轉為租用,地價稅和房屋稅漲幅皆高達 2-5 倍,綜所稅亦會影響。

為了避免出租事實與租賃收入曝光,房東往往拒絕讓房客申請租屋補助或遷入戶籍。即使這已經違反《住宅法》,但在實務上,房客為了長久居住,很難跟房東撕破臉。

2. 避免麻煩事:房東擔心房客經濟不佳造成欠租,或房客不會維持環境、背景複雜,亦擔心年紀大的長輩容易生病,甚至在承租期間過世,造成房子難以出租或買賣。

Photo by Henry & Co. on Unsplash

房東不是慈善家,出租房子需要承擔責任、承受更大的壓力,有些問題確實難以處理。我們能同理房東的為難,也不會以「沒有愛心」來苛責他們,但弱勢者沒地方住,究竟該怎麼辦?在四處碰壁下,我們當然期望政府有所作為。但目前政策上的因應方式依然難以解決現實上的租屋問題,其中包括 2 大問題:

1. 供不應求:平價住宅、出租國宅、中途之家、老人公寓、敬老院等,數量過少、等候人數過多,某些住宅租金頗高,讓弱勢者只能望屋興嘆。

2. 失去弱勢扶助初衷:《住宅法》施行後,居住問題最嚴重的臺北地區推出了合宜住宅、公共住宅、公營住宅等不同名目的住宅,卻因住宅量過少、租金過高與年齡限制(20 歲至 45 歲),讓經濟能力欠佳、稍年長的弱勢者,根本無法申請入住,實質幫助弱勢的功能不大。

2015 年,社會局利用原本安康平宅的基地,漸次改建為興隆公宅,終於讓弱勢者有較多的機會承租,可惜數量仍過少,許多弱勢戶仍在等待當中。

公益出租如何改善弱勢者的整體生活?

在硬體難以滿足需求之下,政府開始想利用民間閒置或尚在等待都更的空屋,透過給予房東鼓勵性的補貼,釋出空餘屋給弱勢者居住,也希望透過代理人的方式來消除房東對弱勢者的擔心,因此發展出「包租代管」服務。

簡單來說,包租代管是讓房東和弱勢房客都能有各自的代理人,由民間承接業者負責代理房東,崔媽媽基金會負責代理房客,並且提供住宅招租與媒合、公證簽約、房客承租後的關懷訪視、雙方事務的溝通協調、協助房客申請社福資源等。此政策的用意在於:

1. 提供穩定的房源:長期以來有如大海撈針似的找屋一直讓人很挫折,自從有了包租代管的房屋物件後,終於可以直接和需求者討論,尤其是對長者而言,只要他們願意,就可以馬上帶看所有房屋,不必面對房東為難的臉色。這不但維護了弱勢者的尊嚴,媒合機率也因而增加不少。

2. 適當媒合需求:找屋時不必再擔心要與眾多一般房客競爭與比較,條件上的落差我們可以代為溝通協調,社工也能在評估過後,建議房東代理人優先選擇適合或亟需協助者入住。

3. 資源到位,身心安頓:入戶籍及申請租金補貼不再是問題,生活中欠缺的相關福利資源,皆能由社工評估後協助引進,如安裝輔具、申請居家服務、低收入戶補助等,以此補足生活所需,讓弱勢者能安心居住,繼而穩定生活,身心才能安頓。

Photo by Dorigo Wu on Unsplash

一年前,我們曾媒合一位年長的身心障礙街友承租,剛開始這位長者易怒、偏激,動不動就罵人,但在居所穩定、社福資源逐步到位後,生活穫得改善,情緒終於漸漸安定,鄰里相處和諧,現在臉上時時充滿笑容,平易近人,不復以往神色。

蹣跚前行但持續改善

包租代管的精神,是為了減少房東疑慮、安心出租,並且穩定弱勢者的生活,使其安心居住。只是,代理人沒有強制力、無法全權代理所有事項,許多問題如修繕、加裝物品、決定房客、是否續租等仍需詢問房東意願,當代理人無法消除房東顧慮或房東不願承擔責任時,即會出現各方對權利義務的拉扯及情緒爭執等問題。

也因此,房東願意參與此計畫的程度並不如政府預估般樂觀,一來是上述疑慮仍在,二來稅金的增加還是主因。雖然房東加入計畫成為公益出租人後已可減免稅金,但政策的不穩定性實在太高,財政部對稅賦的減免也只有 5 年,5 年後即便行政院再延長一次,也只會到 2027 年,因此許多人都還在觀望中,遲遲無法決定進場。

Photo by Henry & Co. on Unsplash

公益出租人的另一種形式,是讓房客申請租屋補助,但房東不想透明化(被發現租賃收入)進而影響稅金,依然是問題的根源。例如,許多房東可能同時擁有一房以上的物件,即使只分出其中一間租給弱勢者,稅務單務還是很可能因此查到他其他沒報的物件,並且依法回溯追究過去 5 年的稅金。

綜上所述,雖使得公益出租人數量不如預期,但若積極實施、修正檢討,例如增加獎勵方式、空屋由政府承包或依《住宅法》委由非政府組織(NGO)承包,並取得真正的代理權等,應能成為可行的解套方式。無論如何,願意嘗試就是好的開始,願意改變就會有更好的未來,社會住宅仍是我們推動的重要目標,期待所有的努力都能真正解決弱勢居住困境。


延伸閱讀:讓弱勢得以安居,將解決大半生活困境、降低社會扶助成本


本文編整自崔媽媽基金會 2016 年「東亞包容城市論壇」報告,Right Plus 另行與其確認最新資訊並補充訪談內容

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Right Plus 編輯部

2019 年 6 月出生,熱愛海洋和貓,喜歡親近友善又創新的朋友,但也支持必須不友善才能往前衝的人、願意理解因為太辛苦而無法友善的人。

每天都想為世界增加一點正能量,但也無懼直視深淵。努力用文字紀錄社會百態,持續在正確、正常與右翼的 Right 之外,尋找 Plus 的思考與選擇。
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