公益出租蹣跚前行，弱勢安居是否有望？
文／崔媽媽基金會
臺灣弱勢居住問題一直未受到重視，2012 政府推出《住宅法》至今，社會住宅只有 14771 戶，僅占整個居住市場的 0.1%，而根據政府統計，弱勢戶的社會住宅需求人數高達約 40 萬人（2018 年 3 月統計），供需差異頗大。
弱勢者租屋為什麼這麼困難？在崔媽媽基金會的弱勢居住服務對象中，往往都是老、弱、貧、病，再加上能力與資源欠缺，往往是最容易被市場排斥的一群人。大部分房東不願意將房屋出租給這些人，包括 2 個原因：
1. 逃避稅金支出：弱勢者為取得福利身分，需要將戶籍遷往居住地，以便申請低收入戶補助或為孩子申請入學。然而，在臺灣租賃市場上，約有 90% 的房東是不申報收入的，一旦要將自用住宅轉為租用，地價稅和房屋稅漲幅皆高達 2-5 倍，綜所稅亦會影響。
為了避免出租事實與租賃收入曝光，房東往往拒絕讓房客申請租屋補助或遷入戶籍。即使這已經違反《住宅法》，但在實務上，房客為了長久居住，很難跟房東撕破臉。
2. 避免麻煩事：房東擔心房客經濟不佳造成欠租，或房客不會維持環境、背景複雜，亦擔心年紀大的長輩容易生病，甚至在承租期間過世，造成房子難以出租或買賣。
房東不是慈善家，出租房子需要承擔責任、承受更大的壓力，有些問題確實難以處理。我們能同理房東的為難，也不會以「沒有愛心」來苛責他們，但弱勢者沒地方住，究竟該怎麼辦？在四處碰壁下，我們當然期望政府有所作為。但目前政策上的因應方式依然難以解決現實上的租屋問題，其中包括 2 大問題：
1. 供不應求：平價住宅、出租國宅、中途之家、老人公寓、敬老院等，數量過少、等候人數過多，某些住宅租金頗高，讓弱勢者只能望屋興嘆。
2. 失去弱勢扶助初衷：《住宅法》施行後，居住問題最嚴重的臺北地區推出了合宜住宅、公共住宅、公營住宅等不同名目的住宅，卻因住宅量過少、租金過高與年齡限制（20 歲至 45 歲），讓經濟能力欠佳、稍年長的弱勢者，根本無法申請入住，實質幫助弱勢的功能不大。
2015 年，社會局利用原本安康平宅的基地，漸次改建為興隆公宅，終於讓弱勢者有較多的機會承租，可惜數量仍過少，許多弱勢戶仍在等待當中。
公益出租如何改善弱勢者的整體生活？
在硬體難以滿足需求之下，政府開始想利用民間閒置或尚在等待都更的空屋，透過給予房東鼓勵性的補貼，釋出空餘屋給弱勢者居住，也希望透過代理人的方式來消除房東對弱勢者的擔心，因此發展出「包租代管」服務。
簡單來說，包租代管是讓房東和弱勢房客都能有各自的代理人，由民間承接業者負責代理房東，崔媽媽基金會負責代理房客，並且提供住宅招租與媒合、公證簽約、房客承租後的關懷訪視、雙方事務的溝通協調、協助房客申請社福資源等。此政策的用意在於：
1. 提供穩定的房源：長期以來有如大海撈針似的找屋一直讓人很挫折，自從有了包租代管的房屋物件後，終於可以直接和需求者討論，尤其是對長者而言，只要他們願意，就可以馬上帶看所有房屋，不必面對房東為難的臉色。這不但維護了弱勢者的尊嚴，媒合機率也因而增加不少。
2. 適當媒合需求：找屋時不必再擔心要與眾多一般房客競爭與比較，條件上的落差我們可以代為溝通協調，社工也能在評估過後，建議房東代理人優先選擇適合或亟需協助者入住。
3. 資源到位，身心安頓：入戶籍及申請租金補貼不再是問題，生活中欠缺的相關福利資源，皆能由社工評估後協助引進，如安裝輔具、申請居家服務、低收入戶補助等，以此補足生活所需，讓弱勢者能安心居住，繼而穩定生活，身心才能安頓。
一年前，我們曾媒合一位年長的身心障礙街友承租，剛開始這位長者易怒、偏激，動不動就罵人，但在居所穩定、社福資源逐步到位後，生活穫得改善，情緒終於漸漸安定，鄰里相處和諧，現在臉上時時充滿笑容，平易近人，不復以往神色。
蹣跚前行但持續改善
包租代管的精神，是為了減少房東疑慮、安心出租，並且穩定弱勢者的生活，使其安心居住。只是，代理人沒有強制力、無法全權代理所有事項，許多問題如修繕、加裝物品、決定房客、是否續租等仍需詢問房東意願，當代理人無法消除房東顧慮或房東不願承擔責任時，即會出現各方對權利義務的拉扯及情緒爭執等問題。
也因此，房東願意參與此計畫的程度並不如政府預估般樂觀，一來是上述疑慮仍在，二來稅金的增加還是主因。雖然房東加入計畫成為公益出租人後已可減免稅金，但政策的不穩定性實在太高，財政部對稅賦的減免也只有 5 年，5 年後即便行政院再延長一次，也只會到 2027 年，因此許多人都還在觀望中，遲遲無法決定進場。
公益出租人的另一種形式，是讓房客申請租屋補助，但房東不想透明化（被發現租賃收入）進而影響稅金，依然是問題的根源。例如，許多房東可能同時擁有一房以上的物件，即使只分出其中一間租給弱勢者，稅務單務還是很可能因此查到他其他沒報的物件，並且依法回溯追究過去 5 年的稅金。
綜上所述，雖使得公益出租人數量不如預期，但若積極實施、修正檢討，例如增加獎勵方式、空屋由政府承包或依《住宅法》委由非政府組織（NGO）承包，並取得真正的代理權等，應能成為可行的解套方式。無論如何，願意嘗試就是好的開始，願意改變就會有更好的未來，社會住宅仍是我們推動的重要目標，期待所有的努力都能真正解決弱勢居住困境。
延伸閱讀：讓弱勢得以安居，將解決大半生活困境、降低社會扶助成本
本文編整自崔媽媽基金會 2016 年「東亞包容城市論壇」報告，Right Plus 另行與其確認最新資訊並補充訪談內容
